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부동산 경매는 채권자의 신청으로 채무자 또는 물상보증인 소유의 부동산을 법원이 압류, 현금화하여 채권자의 금전 채권의 만족을 얻기 위해 국가가 부동산을 강제적으로 매각하는 절차를 말한다(민사집행법에서 정하는 절차에 따라 진행). 경매는 집행권원에 의한 강제경매와 담보권 등의 실행으로 인한 임의경매로 구분된다.
두 가지 모두 채권자의 금전채권 만족을 얻기 위하여 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하는 절차로 큰 차이는 없지만, 채무자 등이 경매사건을 취하시키는 경우에 있어 다소 차이가 있다.
강제경매
집행력이 있는 정본(집행권원과 집행문)을 가진 채권자의 신청으로 법원이 채무자 소유 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각 대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차이다.
| 1. 집행권원 강제경매를 신청하기 위해서는 집행권원이 있어야 한다. 집행권은은 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그 청우권에 집행력을 인정한 공증의 문서를 말한다. 2. 집행권원의 종류 (1) 판결 - 확정된 종국판결(이행판결만이 집행권원이 된다) - 가집행의 선고가 있는 종국판결 (2) 판결 이외의 집행권원 - 소송상 화해조서, 제소전 화해조서 - 청구인낙조서 - 확정된 지급명령 - 집행증서(공증인 등이 작성한 공정증서 중 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀있는 증서) - 확정된 화해권고결정 - 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정 - 확정된 이행권고결정 3. 집행문 집행문이란 집행권원에 집행력 있음과 집행당사자를 공증하기 위하여 법원사무관등이 공증기관으로서 집행권원의 끝에 덧붙여 적는 공증문언을 말하며 집행문이 있는 집행권원의 정본을 집행력있는 정본이라고 한다. 집행문은 강제집행을 실시하기 위하여 신청에 따라 부여되는 것으로서 채권자가 강제집행을 신청 또는 위임 하면서 첨부, 제출하여야 하는 것이다. 다만, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정 등은 집행문을 부여받을 필요없이 강제집행을 할 수 있다. |
강제경매의 대상은 아래와 같다.
| 1. 토지, 건물(공유지분도 강제경매 대상) 2. 미등기부동산 - 미등기 토지 : 토지대장, 확정판결, 수용증명서 등 - 미등기 건물 : 건축물대장, 수용증명서, 건축허가(신고)서, 3. 공장재단, 광업재단 4. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기 |
예를 들어 영희가 철수에게 돈을 빌려 줬다. 그런데 철수가 영희에게 돈을 갚지 않았다. 그래서 영희는 철수를 상대로 소송을 했다. 소송 결과 영희가 승소하였다. 영희는 승소한 판결문을 가지고 철수 소유의 집에 대해서 경매를 신청할 수 있다. 이것이 강제경매이다.
임의경매
담보권의 실행을 위한 경매를 임의경매라 한다. 즉 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 우선하여 채권을 회수하는 경매 절차를 말한다.
| 1. 실질적 경매 - 저당권, 전세권 질권 등 담보물건의 실행을 위한 경매를 말함 2. 형식적 경매 - 유치권에 의한 경매 - 공유물 분할을 위한 경매 |
임의경매의 예를 들어보자. 은행에서 돈을 빌려줄 때 주택을 담보로 빌려주게 된다. 이때 은행에서 근저당권을 설정하게 된다. 이렇게 되면 은행은 채무자가 이자 또는 원금을 갚지 않은 상태로 일정기간 지나면 경매 신청을 할 수 있다. 즉 강제경매처럼 판결문 같은 것이 없이 경매를 신청할 수 있다.
용어 정리
종국판결
소송 또는 상소의 제기에 의해 소송이 진행된 사건의 전부 또는 일부를 현재 계속하고 있는 심급에서 완결시키는 판결을 말한다.
청구인낙조서
채무자가 재판 중 청구를 인낙(인정하고 승낙)하여 작성된 조서를 말한다.